Is er nog sprake van een geldige huurovereenkomst Ć³f moet de huurder het perceel met daarop een tankstation direct weer overdragen aan de eigenaar en verhuurster van de grond? Over die vraag boog de rechter van het Gerechtshof in Leeuwarden zich. Inzet van de zaak is een perceel grond van 1.722 vierkante meter in de gemeente Waadhoeke (Franeker), waarop sinds de jaren zeventig een Texaco-tankstation is gevestigd.
In 1972 werd voor het eerst een huurovereenkomst gesloten tussen de eigenaresse van de grond en (een rechtsvoorganger van) EG Retail. Het perceel werd voor de duur van 20 jaar verhuurd aan Texaco met het recht om een daarop te bouwen tankstation te exploiteren. De prijs voor het gehuurde bedroeg destijds 25.000 gulden per jaar. Alle kosten verbonden aan de bouw en het normale onderhoud kwamen daarbij voor rekening van de huurder. Na afloop van de contractperiode zou Texaco al haar rechten op het tankstation – uitgezonderd de pomp- en tankinstallaties – weer overdragen aan de verhuurder.
Voor het einde van het contract, in december 1991, besloten de eigenaresse van het perceel en (een rechtsvoorganger van) EG Retail echter om een nieuwe overeenkomst aan te gaan. Ditmaal voor de duur van 10 jaar, met een optie voor een verlenging met nog eens 10 jaar. De huursom per jaar werd ten opzichte van het eerste contract flink verhoogd, naar 90.000 gulden (excl. btw) per jaar. Intentie van het contract is dat Texaco de gelegenheid krijgt om voor de komende 20 jaar producten te verkopen op dezelfde manier als dat in de 20 jaar ervoor is gebeurd.
Ook werd in de nieuwe overeenkomst een vergoeding aan de verhuurder opgenomen voor iedere verkochte liter brandstof. Bij beĆ«indiging van het contract zal huurder alle rechten op het tankstation, waaronder de aangebrachte vernieuwingen, overdragen aan de verhuurster – uitgezonderd van de pomp- en tankinstallatie en de ondergrondse tanks. Deze zullen worden verwijderd door de huurder.
Nieuwe huurovereenkomst
We zitten inmiddels in 2011. Eind van dat jaar, in december, sluit EG Retail opnieuw een huurcontract, dit keer voor de duur van 5 jaar. De overeenkomst gaat in op 1 januari 2012 en eindigt op 31 december 2016. Er wordt een nieuwe huurprijs afgesproken, van 55.000 euro per jaar, exclusief btw. Daarboven zijn partijen een door de huurder aan de verhuurder te betalen variabele vergoeding per liter brandstof overeengekomen indien meer verkocht wordt dan een bepaald aantal liters per jaar.
(Het artikel gaat verder onder de foto)
Er is volgens het contract uitdrukkelijk overeengekomen dat er geen verlenging plaats zal vinden. Huurder heeft medegedeeld geen gebruik te zullen maken van het optierecht en zal hiervoor tekenen. Bij het einde van de overeenkomst zal de huurder het gehuurde in goede staat en met een schone grondverklaring opleveren. Alle rechten op het tankstation, waaronder de aangebrachte vernieuwingen, zullen door huurder aan verhuurster overgedragen worden, uitgezonderd de pomp- en tankinstallaties, inclusief ondergrondse tanks. Deze worden bij het einde van de overeenkomst tegen boekwaarde aan de verhuurster overgedragen of – indien verhuurster dit wenst – worden verwijderd voor rekening van de huurder. Huurder verwijdert pompen, kassa-/computerapparatuur, identificatie op de gebouwen en het prijsbord.
Mogelijke beƫindiging
Een volgend hoofdstuk gaat in vanaf 2016. Beide partijen zijn met elkaar in gesprek over een mogelijke beĆ«indiging van de huurovereenkomst. Op 18 juli van dat jaar stuurt EG Retail een e-mail met daarin het bericht: āZoals op 12 juli. jl besproken is het Texaco-tankstation niet meer in lijn met de visie van onze maatschappij. Dit heeft doen besluiten dat, ondanks de jarenlange goede relatie, wij het tankstation terug aan u zullen opleveren. Graag treden wij met u in een vervolgoverleg over de voorwaarden van deze oplevering. Ter voorbereiding op dit overleg doen wij hierbij ons voorstel toekomenā.
In het bericht wordt gesproken over een opleveringsdatum van 1 september 2017. Huurder stelt voor dat verhuurster de LPG-installatie (exclusief pomp) voor 16.500 euro (excl. btw) kan overnemen. In een e-mailbericht van 31 augustus 2016 meldt verhuurster dat de oplevering dient te geschieden op 31 december 2016, zoals ook in het huurcontract is bepaald. Tot oplevering per die datum is het niet gekomen.
In een brief van 19 april 2017 heeft EG Retail een verzoek ingediend bij verhuurster tot verlaging van de huurprijs voor het gehuurde per juni 2017. De huurder geeft als reden dat de geldende huurprijs niet meer in lijn is met de huidige markt. In een fax op 9 mei reageert deze afwijzend op dit voorstel tot huurprijsverlaging, met verwijzing naar de eerder gevoerde onderhandelingen over beƫindiging van de huurovereenkomst, aangedrongen op oplevering van het gehuurde per september 2017.
Huurprijsherzieningsprocedure
EG Retail heeft vervolgens kenbaar gemaakt niet te zullen ontruimen en heeft aangekondigd een huurprijsherzieningsprocedure te zullen starten. Hierop is door verhuurster een kort geding gestart waarbij zij onder andere ontruiming van het gehuurde heeft gevorderd. In een vonnis in kort geding van 11 oktober 2017 van de rechtbank in Leeuwarden, is de vordering tot ontruiming door EG Retail afgewezen. Het hiertegen ingestelde hoger beroep bij het hof is tijdens de gezamenlijke behandeling van de procedures tussen partijen ingetrokken.
Volgens de verhuurster is de overeenkomst geƫindigd per 31 december, in tweede instantie per 1 september 2017. Ook heeft zij gevorderd een bevel aan EG Retail tot ontruiming van het perceel grond, met machtiging om die ontruiming zelf ten uitvoer te leggen. Met de bepaling dat EG Retail voor iedere dag dat zij niet tijdig ontruimt een dwangsom van 2.500 euro verbeurt, met veroordeling van EG Retail in de kosten van de procedure. De kantonrechter heeft bij vonnis van 4 september 2018 de vordering van verhuurster afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten.
Volgens de kantonrechter moet de huurovereenkomst van 2011 worden aangemerkt als een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst met betrekking tot het inmiddels gebouwde en tot ā290-bedrijfsruimteā bestemde tankstation. Ingevolge lid 2 van artikel 7:292 BW wordt een huurovereenkomst die voor vijf jaar is aangegaan, zoals in dit geval, van rechtswege met vijf jaar verlengd, tenzij de huurovereenkomst voor het einde van de aanvangsperiode door de huurder is opgezegd. Van overeenstemming over een beĆ«indiging is geen sprake en evenmin van een opzegging door EG Retail, zodat de overeenkomst niet is geĆ«indigd of beĆ«indigd, aldus de kantonrechter. Verhuurster vordert in het hoger beroep de vernietiging van bovenstaand vonnis en alsnog de toewijzing van de gevorderde verklaringen voor recht en de ontruiming door EG Retail van het gehuurde perceel, met veroordeling tot terugbetaling van al wat zij uit hoofde van het vonnis heeft ontvangen en in de proceskosten van beide instanties.
De uitspraak
Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter dat op 4 september 2018 is uitgesproken en verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen is geƫindigd op 31 december 2016. EG Retail wordt bevolen om binnen drie maanden na betekening van het arrest het perceel grond te verlaten en te ontruimen en onbezwaard en onbelast aan verhuurster op te leveren en haar ter beschikking te stellen. De rechter veroordeelt EG Retail bovendien tot terugbetaling van al wat verhuurster ter uitvoering van het vonnis van 4 september 2018 aan EG Retail heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling.
